Thị trường BĐS xuất hiện nhiều tín hiệu phục hồi: Liệu có bền vững?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với điều gì?

Báo cáo kinh tế vĩ mô vừa được công bố từ DSC Securities cho thấy, nguồn cung bất động sản tại Việt Nam đang dần trở lại, nhưng tốc độ hồi phục vẫn chậm. Cụ thể, số lượng dự án được cấp phép trong 6 tháng đầu năm 2024 tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn còn khá thấp, chỉ có 38 dự án được cấp phép với 20.004 căn hộ. Đồng thời, pháp lý cũng đang cải thiện với các luật quan trọng như Luật Đất đai và Luật Nhà ở sắp có hiệu lực​.

Biểu đồ tình hình cấp phép dự án bất động sản tại Việt Nam qua các quý - Nguồn: DSC Securities.

Biểu đồ nguồn cung và giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM - Nguồn: DSC Securities.

Bên cạnh đó, báo cáo kinh tế vĩ mô tháng 9/2024 từ ACB Securities (ACBS) cũng nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt với Trung Quốc, nơi cung bất động sản vượt quá nhu cầu, dẫn đến tình trạng sụp đổ của thị trường do niềm tin của người dân giảm mạnh. Những sai lầm tại Trung Quốc, đặc biệt là sự phát triển thiếu kiểm soát, đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác như sản xuất, tiêu dùng và tín dụng​. Bài học từ Trung Quốc cho thấy kiểm soát nguồn cung và sự ổn định trong chính sách pháp lý là điều kiện tiên quyết để tránh "bong bóng" bất động sản.

Sự khác biệt giữa hai thị trường: Bài học từ Trung Quốc

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã trải qua một chu kỳ tăng trưởng nhanh nhưng hiện đang đối mặt với khủng hoảng. Doanh số bán nhà giảm mạnh, giá nhà lao dốc, và niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường này đã sụp đổ​. Việc các doanh nghiệp và người dân không muốn vay để mua nhà, kết hợp với tình trạng nợ tín dụng cao, đã tạo ra một vòng suy thoái luẩn quẩn. Chính phủ Trung Quốc đã cố gắng kích cầu nhưng kết quả không mấy khả quan​.

Trái lại, Việt Nam hiện vẫn duy trì mức cầu ổn định, đặc biệt ở phân khúc chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội. Báo cáo của DSC cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục tăng, với mức trung bình 58 triệu VND/m²​. Tuy nhiên, sự tăng giá này đang đặt ra vấn đề về khả năng chi trả của người mua trong tương lai.

Mặc dù Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc về cơ cấu thị trường bất động sản, nhưng bài học từ Trung Quốc nhấn mạnh tầm quan trọng của việc không phụ thuộc quá nhiều vào tăng giá và tín dụng. Thay vào đó, chính sách quản lý cần đảm bảo tính minh bạch và phát triển bền vững, đặc biệt khi huy động vốn từ các kênh như trái phiếu đang gặp nhiều khó khăn​.

Triển vọng hồi phục liệu có bền vững?

Cả DSC và ACBS đều có cái nhìn tích cực về triển vọng hồi phục của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt nhờ vào chính sách tiền tệ thuận lợi và các điều kiện kinh doanh vĩ mô. Theo ACBS, lãi suất cho vay đã giảm, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kích cầu. Cụ thể, tăng trưởng tín dụng đạt 6,63% trong 8 tháng đầu năm 2024, hỗ trợ mạnh mẽ cho các doanh nghiệp bất động sản.

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản vẫn duy trì xu hướng tích cực, với giá trị FDI đăng ký trong 6 tháng đầu năm 2024 đạt 1,89 tỷ USD, tăng 26% so với cùng kỳ năm 2023​. Tuy nhiên, việc huy động vốn qua kênh trái phiếu đang gặp nhiều khó khăn, với giá trị trái phiếu đến hạn trong năm 2024 ước tính lên tới 122.477 tỷ VND​. Điều này có thể tạo ra áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp và tiềm ẩn rủi ro đối với sự hồi phục bền vững của thị trường.

Biểu đồ: FDI lũy kế vào lĩnh vực Bất động sản qua các quý - Nguồn: DSC Securities.

Biểu đồ giá trị trái phiếu bất động sản phát hành mới theo các quý - Nguồn: DSC Securities.

Các chỉ báo vĩ mô hỗ trợ thị trường bất động sản

Tăng trưởng GDP của Việt Nam được ACBS dự báo đạt 6-6,5% trong năm 2024, một chỉ báo tích cực cho quá trình hồi phục của nền kinh tế. Tuy nhiên, tốc độ giải ngân đầu tư công vẫn đang chậm, gây ra sự phân mảng trong quá trình hồi phục​. Lạm phát trong tháng 8/2024 duy trì ở mức 3,5%, thấp hơn so với mục tiêu 4-4,5% của Chính phủ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kích thích tiêu dùng​.

Ngoài ra, thị trường lao động và sản xuất công nghiệp vẫn đang duy trì mức tăng trưởng tích cực. Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi Chỉ số Nhà Quản trị Mua hàng (PMI) duy trì trên 50, cho thấy sự mở rộng của ngành sản xuất​. Các yếu tố này đều hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản, đặc biệt khi dòng vốn FDI tiếp tục chảy mạnh vào các ngành liên quan​.

Việt Nam đang có cơ hội phục hồi mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản, nhưng cần tránh những sai lầm của Trung Quốc. Kiểm soát chặt chẽ nguồn cung, nợ tín dụng và duy trì niềm tin của người tiêu dùng là chìa khóa để giữ vững sự ổn định. Chính phủ cần đồng bộ các chính sách kinh tế vĩ mô, đặc biệt là trong việc huy động vốn, để tạo nền tảng phát triển bền vững cho không chỉ bất động sản mà còn toàn bộ nền kinh tế.

>> Lãi suất ngân hàng: Còn có dư địa giảm thêm?