VNDirect: Thị trường bất động sản có khả năng "đóng băng" lần 4

Tại diễn đàn DInsights “Triển vọng thị trường chứng khoán: Tâm điểm ngành thép và bất động sản” do VNDirect tổ chức chiều 10/3, bà Trần Khánh Hiền Giám đốc Khối Phân tích, Công ty Chứng khoán VNDirect đã đưa ra hình ảnh về lăng kính quan sát chung của toàn ngành bất động sản.

Tình trạng “lệch pha” cung – cầu khiến thị trường bất động sản khó phát triển ổn định

Thị trường bất động sản hiện nay có nhiều tồn đọng cần giải quyết như trái phiếu, tín dụng… Nhưng việc giải quyết sự chênh lệch giữa các phân khúc của chung cư luôn là vấn đề cấp bách, cần hoàn thành các sớm càng tốt.

Sự lệch pha cung - cầu được biểu hiện rõ ràng nhất ở những thành phố trung tâm như Hà Nội, TP. HCM,... Số lượng chung cư cao cấp, trung cấp hiện đang áp đảo so với phân khúc bình dân. Và điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu tìm kiếm nơi an cư của nhiều người.

Mặc dù trong đà phục hồi, thị trường nhà ở TP. HCM vẫn đang “lệch pha”

Về nguồn cung căn hộ chung cư, dù trong đà phục hồi sau đại dịch, năm 2022 TP. HCM đã đạt 21.000 căn hộ (tăng 84% so với cùng kỳ), tuy nhiên vẫn thấp hơn 46% so với giai đoạn trước Covid (2018-2019) do chịu tác động tiêu cực từ lãi suất tăng cao, nguồn cung tín dụng bị thu hẹp, dẫn đến nhiều dự án bị đình trệ. Tương tự lực cầu cũng giảm mạnh nên dù cả năm có hơn 14.600 giao dịch nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 69%, thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Giá nhà trong năm qua đạt trung bình 107 triệu/m2, tăng đáng kể 43% so với cùng kỳ. Đáng chú ý là hiện tượng khan hiếm nhà ở phân khúc bình dân tiếp tục diễn ra khi nguồn cung phân khúc này cả năm 2022 chỉ chiếm chưa đến 25% nguồn hàng.

Trong năm 2023, tình hình nguồn cung căn hộ tại TP. HCM sẽ tiếp tục ảm đạm do những tác động tiêu cực kể trên vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Bên cạnh đó, lực cầu vẫn sẽ tăng từ nhu cầu nhà ở thực, do đó công ty kỳ vọng giá nhà sẽ không biến động nhiều trong thời gian ngắn.

Hà Nội: Lượng cung cầu tăng mạnh nhưng giá nhà ở khó giảm

Trái ngược với tình hình tại TP. HCM, thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục ảm đạm với chỉ hơn 12.600 giao dịch trong năm 2022, mức thấp nhất trong 8 năm trở lại đây.

Nguồn cung tập trung chủ yếu vẫn ở khu vực vùng ven với các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Tình trạng khan hiếm tại phân khúc bình dân tiếp tục diễn ra với hơn 90% căn hộ thuộc hạng trung và hạng cao cấp.

Giá bán trung bình trong năm 2022 tại Hà Nội tuy có tăng nhưng không nhiều như tại TP. HCM với giá bán trung bình chỉ đạt 47 triệu/m2, tăng 15% so với cùng kỳ. Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục xu hướng giảm trong những năm gần đây và chỉ đạt khoảng 40 – 45%.

Dự kiến tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 sẽ tiếp tục thấp do lượng cung lên đến gần 16,000 căn hộ (+27% cùng kỳ) đến từ 19 dự án sắp mở bán, trong đó gần 80% sẽ là phân khúc hạng trung. Bên cạnh đó, giá trung bình sẽ khó giảm bất chấp ảnh hưởng thị trường tiêu cực khi các dự án mới định hình ở phân khúc cao.

Chu kỳ 7 năm - sốt đất, đóng băng một lần

Đó là kết quả nghiên cứu chu kỳ bất động sản Việt Nam trong vòng 28 năm qua (từ năm 1994 đến năm 2022) của Công ty Chứng khoán VNDirect.

Theo đó, nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, giai đoạn 1994 - 1996, thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1997 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất. Phải đến 3 năm sau, tức vào năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001 - 2002.

Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm.

Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007 - 2008, nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 20011 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.

Theo VNDirect, nhìn lại giai đoạn đóng băng lần 3 của thị trường bất động sản; 4 yếu tố tác động mạnh mẽ giúp thị trường phá băng lúc bấy giờ có thể kể đến như:

- Ban hành gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng vào tháng 1/2013

- Hạ lãi suất kích cầu

- Ban hành Luật đất đai 2013 giải toả các nút thắt pháp lý: chia nhỏ căn hộ, cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ trong thời gian 50 năm…

- Tháng 5/2013 thành lập VAMC ban hành chính sách xử lý nợ xấu bất động sản

Nhờ các yếu tố trên mà vào thời điểm bất động sản đóng băng lần 3, giá nhà ở sơ cấp giảm mạnh 20-30%, đặc biệt ở các sản phẩm đầu cơ như đất nền và bất động sản cao cấp. Từ đó nguồn cung năm 2013-2014 dần trở lại trạng thái cân bằng khi phân khúc bình dân chiếm 50% (so với 25% trong năm 2011).

Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014 và từ đó đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019, 2020, 2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần.

Như vậy, trong lịch sử gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng khác nhau nhưng có một điểm chung là các chu kỳ được diễn ra đều đặn 7 - 8 năm/1 lần.

Liệu lịch sử đóng băng bất động sản có lặp lại vào năm 2023-2024 không?

Sự phát triển của ngành bất động sản luôn phụ thuộc vào bức tranh chung của nền kinh tế. Mặc dù có những dấu hiệu phục hồi ban đầu và bức tranh kinh tế vĩ mô Việt Nam được đánh giá vẫn ổn định khi Chính phủ làm tốt trong cuộc chiến chống lạm phát nhưng không loại trừ nguy cơ bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng khi tình hình kinh tế - địa chính trị trên toàn cầu vẫn có nhiều bất ổn

Những lo ngại về bất ổn kinh tế vĩ mô trên toàn cầu đã làm chậm các hoạt động đầu tư từ đầu năm nay. Tình hình lãi suất và lạm phát tăng đã khiến nhà đầu tư phần nào “chùn chân” và cẩn trọng xem xét lại các danh mục đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục triển khai vốn vào những dự án mà họ đã cam kết.

Một số nhà đầu tư ban đầu đã "nhấn nút" tạm ngừng để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới. Mặc dù các nhà đầu tư này vẫn có nguồn vốn tốt, các khoản đầu tư lớn mới sẽ bị tạm dừng trong thời gian này, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai. Nhiều khả năng, các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư, tổ chức tài chính và những doanh nghiệp mới tham gia thị trường, sẽ nghiêng về chiến lược phòng thủ nhiều hơn.

Sự phát triển của ngành bất động sản luôn phụ thuộc vào bức tranh chung của nền kinh tế. Mặc dù, nền kinh tế chúng ta có những dấu hiệu phục hồi ban đầu và bức tranh kinh tế vĩ mô Việt Nam được đánh giá vẫn ổn định khi Chính phủ làm tốt trong cuộc chiến chống lạm phát. Nhưng cũng không thể loại trừ nguy cơ rơi vào tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản khi tình hình kinh tế - địa chính trị trên toàn cầu vẫn mang nhiều bất ổn.

Tuy nhiên, TS Cấn Văn Lực khi tham dự diễn đàn DInsights lại có suy nghĩ khác: "Trong cuối năm 2023, thị trường bất động sản sẽ nhích nhẹ".

Lý giải về quan điểm trên, TS Cấn Văn Lực đã đưa ra 4 luận điểm để chứng minh quan điểm của mình:

- Về bài toán lãi suất, ngân hàng Trung ương sẽ tăng lãi suất hết quý 2/2023, sau thời điểm này thì sẽ tạm thời dừng lại. Trong trường hợp nền kinh tế của thế giới đi xuống thì các ngân hàng sẽ chấm nhận giảm xuống;

- Trong năm 2022, những sự kiện vi phạm liên quan đến các doanh nghiệp lớn như FLC, Vạn Thịnh Phát... đã có tác động lớn đến thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Theo dự đoán của ông, từ giờ đến cuối năm 2023 các vụ việc này sẽ cơ bản được khoanh vùng và xử lý

- Những nội dung sửa đổi Luật trong 3 dự thảo Luật cơ bản sẽ được sửa đổi và thông qua trong tháng 10/2023

- Ngoài ra, nền kinh tế trong năm tới được dự đoán sẽ phục hồi tốt hơn; Việt Nam trong năm nay là 6,2-6,3% và năm tới sẽ là 6,5-6,7%.