Đừng chờ lãi suất giảm mới mua nhà, chuyên gia chỉ ra 'cái bẫy' nhiều người mắc phải

Tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”, ông Ngô Thành Huấn, Tổng Giám đốc FIDT, xu hướng đầu tư bất động sản tại Việt Nam đang thay đổi mạnh dưới tác động của sự chuyển dịch nhân khẩu học.

"Nếu giai đoạn 2014-2021 thị trường chủ yếu được dẫn dắt bởi thế hệ 5X, 6X và đầu 7X, thì trong 10 năm tới sẽ chứng kiến làn sóng chuyển giao tài sản sang thế hệ cuối 7X, 8X và 9X. Khi người mua thay đổi, khẩu vị đầu tư cũng thay đổi theo", ông Huấn nói.

Theo ông Huấn, khác với thế hệ trước thường mua đất để chờ tăng giá, người trẻ hiện nay quan tâm nhiều hơn đến trải nghiệm sống và khả năng khai thác tài sản. Một bất động sản không chỉ để tích sản mà còn phải có thể vận hành như homestay, second home hoặc tạo ra dòng tiền ổn định trong tương lai.

Sự thay đổi này gắn với xu hướng sống mới, khi thế hệ trẻ đề cao chất lượng cuộc sống, cân bằng công việc, nghỉ hưu sớm (FIRE) và du lịch. Vì vậy, họ ưu tiên những tài sản vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng, vừa có khả năng tạo thu nhập thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá vốn.

Ông Huấn cho rằng trong 10-20 năm tới, nhóm lao động tri thức sống cách trung tâm 30-50 km nhưng di chuyển hằng ngày bằng metro hoặc hệ thống giao thông tốc độ cao sẽ trở thành lực lượng thúc đẩy sự phát triển của các đô thị vệ tinh. Đây cũng là lý do nhiều chủ đầu tư đang tập trung phát triển các dự án căn hộ có giá khoảng 3-6 tỷ đồng tại khu vực vành đai Hà Nội và TP.HCM.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, trước khi quyết định mua nhà, điều quan trọng nhất là người mua phải xác định rõ mục tiêu tài chính của bản thân. Thực tế, nhiều người vẫn đầu tư theo tâm lý đám đông, thấy người khác mua thì mua hoặc vay vốn khi thị trường sôi động mà chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính và nhu cầu thực tế.

Người mua cần xác định rõ mua để ở ngay hay vài năm sau mới sử dụng, mua để đầu tư, tạo dòng tiền hay làm ngôi nhà thứ hai. Khi mục tiêu rõ ràng, kế hoạch tài chính cũng sẽ rõ ràng hơn. Nếu sử dụng vốn vay, dòng tiền phải đủ ổn định để đảm bảo khả năng trả nợ trong dài hạn, thay vì chỉ trông chờ giá bất động sản tăng.

Ông Huấn cũng lưu ý người mua không nên chỉ chờ đến khi lãi suất giảm mới xuống tiền. Theo ông, khi lãi suất xuống thấp, thanh khoản và giá bất động sản thường tăng rất nhanh. Ngược lại, trong giai đoạn thị trường chưa quá sôi động, nếu có nguồn tài chính ổn định thì đây có thể là thời điểm phù hợp để sở hữu tài sản với mức giá hợp lý và có nhiều dư địa đàm phán.

Bên cạnh việc đầu tư, chuyên gia FIDT nhấn mạnh người mua cần chú trọng bảo vệ tài sản thông qua chiến lược tài chính dài hạn, luôn duy trì quỹ dự phòng để ứng phó với các rủi ro về sức khỏe, gia đình hoặc biến cố bất ngờ. Chỉ khi quản lý tốt dòng tiền và bảo vệ được tài sản, việc sở hữu bất động sản mới mang lại giá trị bền vững.

Ở góc độ khác, ông Trần Quang Trung cho rằng thị trường hiện nay đang phân hóa rõ theo từng nhóm khách hàng. Người mua nhà lần đầu, nhóm trung lưu muốn nâng cấp nơi ở và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ có nhu cầu hoàn toàn khác nhau.

Theo ông, việc Chính phủ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê và nhà ở dành cho lực lượng vũ trang sẽ giúp bổ sung nguồn cung ở phân khúc còn thiếu hụt nhiều năm qua. Khi nguồn cung tăng, áp lực về giá bán và giá thuê tại phân khúc bình dân sẽ từng bước được giảm bớt.

Trong khi đó, nhóm khách hàng có điều kiện tài chính sẽ tiếp tục hướng đến những bất động sản chất lượng cao, có số lượng khan hiếm, khả năng giữ giá và tạo dòng tiền bền vững. Đây cũng là xu hướng đã diễn ra tại nhiều đô thị lớn trên thế giới và đang dần hình thành tại Việt Nam.

Ông Trung nhận định thị trường đang chuyển từ tư duy đầu tư "lướt sóng" sang đầu tư dài hạn. Người mua ngày càng quan tâm đến khả năng khai thác cho thuê, tạo dòng tiền, chất lượng sống và hệ sinh thái tiện ích của dự án thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong thời gian ngắn.

Một xu hướng đáng chú ý khác là quan niệm về khoảng cách đang thay đổi. Thay vì quan tâm sống cách trung tâm bao xa, người mua hiện chú trọng thời gian di chuyển. Khi các tuyến metro, đường vành đai và hạ tầng giao thông được hoàn thiện, mô hình đô thị đa trung tâm sẽ phát triển mạnh, cho phép người dân sống ở khu vực xa trung tâm nhưng vẫn kết nối thuận tiện với nơi làm việc.

Theo ông, điều này đặc biệt rõ tại Hà Nội và TP.HCM khi cả hai đô thị đều đang mở rộng không gian phát triển thông qua hệ thống hạ tầng và các đô thị vệ tinh.

Đối với người mua nhà lần đầu, ông Trung khuyến nghị không nên cố sở hữu nhà ở khu vực trung tâm nếu vượt quá khả năng tài chính. Điều quan trọng là lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và năng lực tài chính. Trong khi đó, những người đã có điều kiện nên cân nhắc tái cơ cấu danh mục, chuyển sang các tài sản phù hợp với xu hướng phát triển mới của thị trường.

Theo ông, từ nay đến năm 2030 sẽ là giai đoạn Việt Nam đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và tái cấu trúc đô thị, mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải lựa chọn đúng tài sản. Sau năm 2035, thị trường nhiều khả năng sẽ bước sang giai đoạn phát triển bền vững hơn, nơi các quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực và tầm nhìn dài hạn sẽ thay thế tư duy đầu cơ ngắn hạn.