Luật Phát triển đô thị áp dụng từ 1/10: Cú hích cho các doanh nghiệp bất động sản tại TP. HCM và các vùng lân cận?
Điểm đáng chú ý của luật mới nằm ở việc chuyển thêm thẩm quyền từ Trung ương về TP.HCM và đưa một số cơ chế từng được thí điểm tại Nghị quyết 98 (phát triển khu vực TOD) và 201 (chỉ định chủ đầu tư NOXH) thành khuôn khổ ổn định hơn.
Luật Phát triển đô thị vừa được Quốc hội và có hiệu lực chung từ ngày 1/10/2026, trong khi một số quy định liên quan đến trình tự, thủ tục tại TP.HCM có hiệu lực sớm từ ngày 1/9.
Theo Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), Vinhomes (HoSE: VHM), Khang Điền (HoSE: KDH), Becamex (HoSE: BCM) và Phước Hòa (HoSE: PHR) là những doanh nghiệp bất động sản có khả năng hưởng lợi rõ nét nhất từ những thay đổi này.
Theo nhóm phân tích, điểm đáng chú ý của luật nằm ở việc chuyển thêm thẩm quyền từ Trung ương về TP.HCM và đưa một số cơ chế từng được thí điểm tại Nghị quyết 98 (phát triển khu vực TOD) và 201 (chỉ định chủ đầu tư NOXH) thành khuôn khổ ổn định hơn.
VDSC cho rằng hai kênh tác động trực tiếp nhất tới doanh nghiệp bất động sản là quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đi kèm cơ chế tháo gỡ vướng mắc dự án; và quyền quyết định chỉ tiêu sử dụng đất, đồng thời cho phép tách giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập.
Theo cơ chế mới, TP.HCM được trao quyền quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án khu đô thị, nhà ở thuộc phạm vi được phân cấp. Điều này được VDSC đánh giá có thể rút ngắn chu kỳ pháp lý, qua đó giảm chi phí lãi vay vốn hóa và cải thiện vòng quay hàng tồn kho của các chủ đầu tư.
Thành phố cũng được quyền quyết định chỉ tiêu sử dụng đất trên toàn địa bàn, ngoại trừ đất quốc phòng và an ninh, đồng thời có thể sử dụng ngân sách để triển khai giải phóng mặt bằng độc lập trước khi phê duyệt chủ trương dự án chính.
VDSC cho rằng cơ chế này có thể giúp quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp, đất cao su sang đất ở hoặc đất khu công nghiệp diễn ra thuận lợi hơn.
Một cơ chế khác được đánh giá tích cực là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). TP.HCM được trao thêm quyền trong việc xác định phương án tuyến, vị trí công trình đường sắt và quy hoạch khu vực TOD, qua đó giúp các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất nằm trong vùng quy hoạch có cơ sở rõ hơn để xác định tiềm năng khai thác.
Trong nhóm doanh nghiệp niêm yết, VDSC đánh giá Khang Điền (KDH) chịu tác động tích cực khi gần như toàn bộ quỹ đất khoảng 600ha của doanh nghiệp tập trung tại TP.HCM cũ, gồm Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức và khu vực Quận 2 cũ. Doanh nghiệp được kỳ vọng hưởng lợi chủ yếu từ việc rút ngắn thủ tục đầu tư và cơ chế sử dụng đất mới.
Becamex (BCM) cũng nằm trong nhóm được đánh giá tích cực khi phần lớn tài sản đất khu công nghiệp và đô thị của doanh nghiệp tập trung tại Bình Dương cũ, nay thuộc TP.HCM sau sắp xếp địa giới.
VDSC cho rằng BCM có thể hưởng lợi từ cơ chế sử dụng đất, liên kết vùng và phát triển khu thương mại tự do, logistics, khu công nghệ cao.
Đối với Vinhomes và Vingroup, hai dự án đáng chú ý gồm dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ và Vinhomes Grand Park tại Thủ Đức. Nhóm này được đánh giá tích cực nhờ các cơ chế liên quan đến sử dụng đất và phát triển các khu chức năng đặc thù.
Trong khi đó, Cao su Phước Hòa được VDSC xếp vào nhóm hưởng lợi tích cực nhờ sở hữu quỹ đất cao su tại Bình Dương cũ. Doanh nghiệp có khả năng chịu tác động từ nhiều cơ chế, gồm chấp thuận đầu tư, sử dụng đất, TOD, chuyển nhượng chỉ tiêu quy hoạch và phát triển đô thị lấn biển.
Hodeco (HoSE: HDC) cũng được đánh giá tích cực do toàn bộ dự án tập trung tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, hiện thuộc TP.HCM sau sáp nhập.
Ngược lại, với Nam Long (HoSE: NLG), VDSC đưa ra quan điểm trung lập. Một số dự án như Mizuki Park và Akari City nằm trong địa giới TP.HCM, trong khi Waterpoint và Izumi nằm ngoài địa giới nhưng thuộc vùng Đông Nam Bộ. Do đó, tác động tích cực chủ yếu đến từ khả năng phối hợp phát triển hạ tầng và liên kết vùng.
Theo luật mới, TP.HCM được xác lập vai trò hạt nhân điều phối vùng đô thị đặc biệt và vùng Đông Nam Bộ. VDSC đánh giá cơ chế điều phối tập trung hơn có thể hạn chế tình trạng lệch tiến độ giữa các dự án hạ tầng liên tỉnh, đồng thời mở rộng phạm vi hưởng lợi ra ngoài địa giới thành phố.
Trong khi đó, GVR và SIP được đánh giá ở mức trung lập dù sở hữu quỹ đất cao su, khu công nghiệp tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Tương tự, DPR và TRC cũng được VDSC xếp vào nhóm trung lập.
