HoREA: Quy định bảo lãnh bán, cho thuê nhà chỉ làm tăng giá nhà ở

Trong văn bản kiến nghị sửa đổi Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã đề nghị bỏ quy định bảo lãnh trong “bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” vì có một số bất cập, hạn chế và làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Theo HoREA đánh giá, tại Khoản 1 Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết sẽ phát hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Tuy nhiên sau 7 năm thực hiện, quy định đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Nổi bật nhất là quy định này “vô tình” làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng (bằng khoảng 2% giá bán nhà).

Cụ thể, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao.

Trong khi đó, phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng.

Theo HoREA, nếu có thể bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì điều này sẽ góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

HoREA cho biết thêm, nếu thực hiện đúng quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” thì sẽ thực sự “khó” cho cả ngân hàng thương mại và chủ đầu tư vì vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và vừa làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên khối tài sản này sẽ không được sử dụng một cách hợp lý.

Phần lớn các ngân hàng thương mại có vốn tự có không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định trên thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng, nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất.

Ngoài ra, Hiệp hội nhận thấy, trong các năm qua có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

Do vậy, quy định bảo lãnh ngân hàng không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại.

Về giải pháp, ngoài việc bỏ quy định định tại Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.